Relatório setorial · retrato de julho/2026

Incorporação residencial multifamiliar (prédios de apartamentos) no Brasil — panorama CNO

Base: CNO (Receita Federal) consultado em 01/07/2026 · retrato de julho/2026

Os números desta página são os da consulta de 01/07/2026 e não são atualizados depois. A contagem do mês mais recente está no relatório mensal.

Sumário executivo

• O CNO registra 402,9 mil obras multifamiliares no Brasil (histórico 2018→2026), das quais 115.297 estão ATIVAS — 27,0% das 426.607 obras não-residenciais ativas do CNO (docs/tam.md). É um dos maiores segmentos da plataforma, atrás de comercial (148 mil) e no mesmo patamar de infraestrutura.
• Minas Gerais lidera o estoque ativo (23.818), à frente de São Paulo (17.922) — padrão distinto de todos os outros setores, onde SP domina. A incorporação de apartamentos é interiorizada e sulista: o Sul (SC+PR+RS = 32.474) supera MG, e SP responde por apenas 15,5% do estoque ativo (o setor menos concentrado em SP entre os já mapeados).
• Regime de ~48–52 mil lançamentos/ano desde 2022, com pico em 2021 (65.835). Diferente do comercial, o multifamiliar roda abaixo da base de 2019 todos os anos pós-pandemia (índice 77–82) — leitura compatível com o ciclo de juros altos (Selic) freando o lançamento residencial.
• Ranking limpíssimo e 100% da indústria imobiliária: ao contrário do comercial (poluído por templos e torres de telecom), o topo do multifamiliar é incorporadora pura — MRV domina (1.065 obras, com sua estrutura de SPEs por empreendimento visível), seguida de dezenas de incorporadoras regionais (Tenda, Cosme e Lemos, Edificare, Laurentino…). É o setor onde "quem constrói" no CNO já é o comprador-alvo B2B da plataforma.
• Cauda alta mais gorda que o comercial: 5,4% do estoque (6.236 obras) passa de 20 mil m² — a torre/grande empreendimento —, contra 2,6% no comercial. É o filão de alto ticket para fornecedores de estrutura, elevadores, esquadria, revestimento e energia.

1. Estoque por situação (nacional)

Fonte: count(DISTINCT cno) de obras com pelo menos uma área de destinação "Residencial multifamiliar", por situacao.

O estoque ativo = 115.297 é o número-âncora do setor — 27,0% de todas as obras não-residenciais ativas do CNO (docs/tam.md). A maioria histórica já está ENCERRADA (66,2%) — coerente com um empreendimento de ciclo definido (lançamento → obra → habite-se → encerramento do cadastro).

2. Distribuição geográfica (estoque ATIVO)

Fonte: count() de multifamiliar ATIVA por uf, top 15.

Leitura: este é o único setor mapeado em que SP não lidera. Minas Gerais (23,8 mil) está 33% à frente de SP (17,9 mil), e Santa Catarina (13,4 mil) quase alcança SP. Os cinco maiores (MG, SP, SC, PR, RS) somam 64,4% do estoque ativo, e o Sul inteiro (SC+PR+RS = 32.474) supera MG. SP responde por apenas 15,5% — a menor participação de SP entre todos os setores (comercial 22,6%, galpão 18,5%). Para o fornecedor de material/serviço de obra vertical, a demanda de incorporação está fortemente interiorizada em MG e no Sul — capitaneada pelo modelo de habitação econômica (MRV e pares, sediados em MG) que verticaliza cidades médias.

3. Fluxo anual e Índice Geodia — Multifamiliar (base 100 = 2019)

Fonte: count() por toYear(data_registro). Ressalvas de data_registro em docs/indice-cno-social.md §3 (data de cadastro, não de início; rampa de adesão 2019–2020; último período parcial).

Leitura: após a rampa de adesão (2019), o multifamiliar tem um perfil distinto do comercial: enquanto o comércio se manteve acima da base de 2019, a incorporação de apartamentos roda abaixo de 2019 todos os anos pós-pandemia (índice 77–82), com um único repique em 2021 (104,9). O patamar recente é estável em ~48–52 mil lançamentos/ano. A leitura mais direta: o ciclo de juros altos (Selic elevada de 2022 em diante) encarece o crédito imobiliário e o funding do incorporador, segurando o ritmo de lançamento — mesmo assim o setor não colapsou, mantendo um piso robusto. 2026 está em curso (subcontado pela defasagem de cadastro).

4. Porte (estoque ATIVO, soma da metragem por obra)

Fonte: sum(cno.areas.metragem) por cno, bucketizado (teto de sanidade 1e8 m² — docs/classification.md §4).

Leitura: o grosso do estoque (82,6% abaixo de 5 mil m²) são pequenos prédios e empreendimentos de poucas unidades — o modelo de habitação econômica que domina MG e o Sul. Mas a cauda alta é mais gorda que a de qualquer setor mapeado: 5,4% (6.236 obras) passam de 20 mil m², contra 2,6% no comercial — são as torres e grandes empreendimentos multiunidades, o filão de alto ticket para elevadores, esquadria de alumínio, revestimento, estrutura e energia. Esse topo é enxuto o bastante para enriquecimento obra-a-obra.

Ressalva de dado: a faixa "50k+" carrega outliers conhecidos do CNO (classification.md §4) e a metragem de multifamiliar frequentemente reflete área privativa parcial, não a construída total — por isso o relatório usa contagem de obras por faixa (confiável), não a soma de m².

5. Quem constrói — top responsáveis no CNO

Fonte: cno_social.ranking_responsavel (pré-computado, v2-02), tipologia "Residencial multifamiliar". Cobertura: só obras com ni_responsavel preenchido (~34% do CNO) — é "quem assina a obra". A tipologia no ranking é a destinação dominante por metragem de cada obra (partição sem dupla contagem), então difere ligeiramente do universo "qualquer área multifamiliar" das seções 1–4.

Top nacional (por nº de obras):

Leitura estratégica: este é o ranking mais limpo de todos os setores já mapeados. Onde o comercial mistura templo + telecom + varejo, e o galpão mistura EPC + cooperativa, o multifamiliar é incorporadora e construtora pura. Destaques:

1. MRV domina o país (1.065 obras) — a maior incorporadora de habitação econômica do Brasil, sediada em MG (o que explica a liderança mineira da seção 2). Sua estrutura de SPEs por empreendimento aparece explícita no ranking (MRV XC, MRV LXXXV, MRV MDI NASBE SPE…) — cada projeto numa sociedade de propósito específico.
2. Longa cauda de incorporadoras regionais — Cosme e Lemos, Edificare, Laurentino, Mariosa, Terra Casa: nomes fortes em seus mercados locais, exatamente o comprador B2B típico (empresa que constrói repetidamente, decide compra de material/serviço, e não é dado óbvio numa lista pública).
3. Cooperativas habitacionais (Baalbek em SP) aparecem no topo regional — modelo de autofinanciamento que também é comprador de obra.

Ou seja: no multifamiliar, "quem constrói" no CNO já é o comprador-alvo — não há o ângulo cego de "dono ≠ construtor" do comercial. O que o enriquecimento por IA agrega aqui é o nome do empreendimento, o estágio de venda (lançamento/em obras/entregue) e a notícia — o timing comercial que transforma um cadastro em lead quente.

7. Procedência dos números

Todos os valores deste relatório são de count()/sum() agregados no ClickHouse (data.hexalt.app, usuário api_ro), em 2026-07-01, sobre o universo "Residencial multifamiliar" da regra v0-02. Eixo de tempo = data_registro (ressalvas em docs/indice-cno-social.md §3). Reconciliações: soma das situações (§1) = 402.906 = universo distinto com área multifamiliar; soma das faixas de porte (§4) = 115.292 ≈ estoque ATIVA 115.297 (diferença = obras sem área com metragem válida). Estoque/porte/fluxo via consultas do tipo de scripts/build_indice.py; ranking via cno_social.ranking_responsavel. Nenhum número estimado ou inferido — tudo rastreável à query que o gerou. </content> </invoke>

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