Quem cede a exploração do prédio para pagar a obra não escolhe o parceiro.

O que aconteceu

Diário Oficial de 02/10: muda o controle da empresa que explora o Beira-Rio.

• Edital 747 do Cade, o órgão federal que analisa aquisições de empresas.
• Um fundo ligado a um banco fica com os 50% da construtora.
• A empresa pagou a reforma e explora camarotes por 20 anos.

O que é

O dono do terreno ganha a obra sem pagar por ela. Em troca, cede a receita do prédio por um prazo.

Um dos formatos previstos em lei é o direito de superfície: a permissão para construir e explorar um imóvel em terreno de outro dono, por tempo determinado (Código Civil, art. 1.369). No fim do prazo, a construção fica com o dono do terreno (art. 1.375).

O número

Até que ano a empresa que construiu a arena do Palmeiras tem o direito de explorá-la:

2044

É esse prazo longo que dá valor ao contrato. Em 18/09, um acordo deu ao mesmo banco a maior parte dessa empresa. A construtora segue sócia, com fatia menor. Quem mudou foi o parceiro do clube, não o contrato.

O mecanismo

No Palmeiras, o banco não comprou a arena. Comprou a dívida da obra.

Em 2024, uma gestora de créditos do banco (empresa que adquire dívidas para cobrar) adquiriu de um banco público o empréstimo de cerca de R$ 650 milhões que financiou a construção. Quem devia era a construtora, não o clube. Agora, parte dessa dívida vira participação na empresa que explora a arena.

A chave

A preferência depende do que é vendido.

O que muda para empresas

Vale para quem cede terreno em troca de obra: shopping, hospital, escola, galpão.

• Dona do terreno: sem cláusula escrita, o parceiro muda sem ela opinar.
• Quem constrói e explora: o contrato pode ser vendido ou virar garantia.
• Quem empresta para a obra: a dívida pode virar o comando.

A conclusão

Ceder a exploração é também aceitar que o parceiro pode mudar.

Nos dois estádios, o clube seguiu dono do terreno e o contrato seguiu de pé. Mudou quem senta do outro lado da mesa, e isso se resolveu entre a construtora e o banco. Quem assina um contrato desses precisa prever, por escrito, o que acontece quando o parceiro é vendido.

O que vem

As duas operações ainda dependem do aval do Cade, que analisa os casos.

A Lei 12.529 proíbe concluir o negócio antes dessa análise. No Palmeiras, o direito de explorar a arena termina em 2044.

Os termos, explicados

Cade

o órgão federal que analisa aquisições de empresas

gestora de créditos

empresa que adquire dívidas para cobrar

direito de superfície

a permissão para construir e explorar um imóvel em terreno de outro dono, por tempo determinado

Fontes oficiais

Cada número e cada regra deste texto foram conferidos no documento oficial abaixo.

1. Edital 747 do Cade, publicado no Diário Oficial de 02/10/2026: aquisição de controle, setor de entretenimento ao vivo, tendo como partes o fundo de participações Beira-Rio e a empresa do grupo da construtora
   • DOU de 02/10/2026, Seção 3, p. 106
     Cade/Superintendência-Geral: «EDITAL Nº 747, DE 01 DE OUTUBRO DE 2026. Nos termos do art. 53, § 2º, da Lei nº 12.529/2011, dá-se publicidade ao Ato de Concentração nº 08700.009443/2026-28. Partes: Fundo de Investimento em Participações Beira-Rio - Multiestratégia Investimento no Exterior e AGC Energia S.A. (...) Natureza da operação aquisição de controle. Setor econômico envolvido: entretenimento ao vivo (CNAE 82.30-0/01).»
2. direito de superfície: o proprietário concede a outro o direito de construir em seu terreno, por tempo determinado
   • Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 1.369
     «O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.»
3. no fim do prazo, a construção fica com o dono do terreno, salvo estipulação em contrário
   • Código Civil, art. 1.375
     «Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.»
4. na venda do direito de superfície (ou do imóvel), o proprietário tem preferência em igualdade de condições; a lei fala em alienação do direito, não em troca de controle da empresa titular
   • Código Civil, art. 1.373
     «Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.»
5. o contrato de exploração é um bem que pode ser transferido a terceiros ou dado em garantia
   • Código Civil, art. 1.372
     «O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.» e art. 1.473: «Podem ser objeto de hipoteca: (...) X - a propriedade superficiária»
6. a Lei 12.529 proíbe consumar a operação antes da análise do Cade
   • Lei 12.529/2011, art. 88, § 3º
     «Os atos que se subsumirem ao disposto no caput deste artigo não podem ser consumados antes de apreciados, nos termos deste artigo e do procedimento previsto no Capítulo II do Título VI desta Lei, sob pena de nulidade»